Acheter son logement : par où commencer, selon les conseillers

Acheter est un projet engageant, et les conseillers que nous avons interviewés décrivent souvent les mêmes erreurs. Pour ce guide, nous avons repris ce que disent des conseillers immobiliers indépendants dans leurs interviews filmées, en citant leurs mots, et nous l’avons complété par quelques repères officiels, sourcés en bas de page.

Les cinq conseillers cités travaillent tous pour le réseau iad France, en Île-de-France. Ils parlent de leur secteur et de leur expérience : leurs chiffres ne sont pas ceux de toute la France.

1. Le financement avant les visites

C’est le point sur lequel les conseillers sont le plus unanimes, sans s’être concertés. Chacun, dans sa propre interview, place le financement avant la première visite.

Jérémy Alonzeau, conseiller à Montrouge, y voit « la grosse erreur » à éviter : commencer à visiter, avoir un coup de foudre, et « après d’aller voir la banque ». Son ordre : « La première étape, c’est d’aller voir une banque ou un courtier, de bien valider son financement, et ensuite de commencer à faire les visites. »

Deborah Doerflinger, conseillère à Champigny-sur-Marne, dit la même chose : « La priorité, déjà, c’est d’aller faire établir son plan de financement auprès d’un courtier ou de sa banque, pour savoir exactement ce à quoi on peut prétendre. C’est vraiment la priorité, avant même de lancer des visites. »

Carole Triconnet, conseillère en Seine-et-Marne, en fait le premier signe d’un acquéreur sérieux : « Un acquéreur motivé, c’est déjà quelqu’un qui va être réactif, qui va accepter de se laisser un petit peu accompagner, d’avoir des conseils, comme le fait de vérifier son financement. » Elle ajoute que cela réserve parfois de bonnes surprises : certains acheteurs pensent pouvoir emprunter moins qu’ils ne le peuvent réellement.

Christophe Gratiot, qui a fait carrière dans la gestion de patrimoine et le courtage et a créé son propre réseau de courtage, résume ainsi : « le financement, c’est la clé de voûte », le point de départ de tout projet. Il explique que son réseau accompagne aussi la structuration de l’achat : situation du couple (mariage, pacs), société civile, projections fiscales.

Repère officiel. Les banques appliquent les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d’effort de 35 % maximum des revenus nets, assurance de prêt comprise, et une durée maximale de 25 ans (27 ans avec différé d’amortissement pour certains projets, comme la vente en l’état futur d’achèvement ou l’ancien avec travaux). Le HCSF a maintenu ces normes à sa réunion du 15 septembre 2026. Elles peuvent évoluer : vérifiez-les auprès de votre banque ou de votre courtier.

2. Savoir ce que l’on cherche vraiment

Une fois le budget connu, il faut décrire le projet. Carole Triconnet explique que son rôle est de questionner l’acheteur, surtout pour un premier achat, car il y a parfois « une petite nuance entre ce qu’il pense rechercher et ce qu’il cherche vraiment ».

Deux critères ont pris de l’importance, d’après Jérémy Alonzeau :

• Le télétravail. Le couple qui achetait un deux-pièces cherche aujourd’hui plutôt un trois-pièces, voire un quatre-pièces : si les deux travaillent à la maison, chacun doit avoir son espace.
• L’étiquette énergétique. Elle fait désormais partie des trois premières questions que lui posent ses clients, après la localisation (notamment les transports) et la copropriété (isolation, travaux de performance énergétique). Sur Montrouge, les immeubles anciens représentent environ 40 % des biens en vente, avec beaucoup de passoires énergétiques.

Deborah Doerflinger invite à regarder au-delà du logement : « À l’intérieur, le bien, on peut le changer, faire des travaux, etc. L’environnement ne changera pas. » Elle conseille de ne pas hésiter à faire des tours dans le quartier qui vous intéresse, avant même de visiter.

Jérémy Alonzeau ajoute un angle de budget : un conseiller a « un devoir de conseil en fonction des budgets ». Si votre budget est serré, il peut être intéressant de vous éloigner de l’hypercentre pour gagner en surface, voire de choisir un quartier en pleine évolution (nouvelles constructions, nouveaux transports), avec l’idée de pouvoir revendre plus cher dans cinq, dix ou quinze ans.

3. Compter tous les frais, pas seulement le prix

Deborah Doerflinger insiste : le prix d’acquisition est important, mais « il faut aussi prendre en compte tout ce qui est frais annexes. Se garder une marge aussi, parce que quand on a des travaux à faire, on n’est pas à l’abri que ça coûte un petit peu plus que prévu. »

Repère officiel. Dans l’ancien, les frais de notaire se situent en général entre 7 et 8 % du prix d’achat (environ 7,7 % en moyenne selon les simulateurs de la banque que nous citons en source). Ils comprennent surtout les droits de mutation, une taxe qui revient à l’État et aux collectivités, la rémunération du notaire (les émoluments, fixés par un barème national) et les sommes avancées pour votre compte (les débours). Le taux exact varie selon le département, le prix et les actes nécessaires : demandez une estimation au notaire dès que vous avez une offre en vue.

4. Visiter sans s’éterniser

Beaucoup d’acheteurs pensent qu’en visitant énormément de biens, ils trouveront le bon. Jérémy Alonzeau constate l’inverse : « Bien souvent, le bien qui correspond, il est dans les débuts de recherche. » Quelques mois plus tard, certains lui disent : « Je regrette, j’ai eu un bien qui correspondait à tous mes critères de recherche, mais j’ai eu besoin d’avoir d’autres biens pour comparer. »

Son conseil : « Une fois que vous avez trouvé un bien qui correspond à vos critères de recherche et à vos attentes, allez-y, foncez ! » Il précise que le rôle d’un conseiller n’est pas de forcer un achat, mais d’encourager à faire une proposition quand les critères sont réunis et le budget validé.

Hacène Krouri, conseiller à Meaux, décrit ce que vivent les conseillers de l’autre côté : une très belle visite le lundi avec un acquéreur qui semble décidé et, le lendemain, « la nuit a fait son boulot, et l’acquéreur change d’avis ». Mieux vaut donc arriver à la visite avec un projet et un budget que l’on a déjà éprouvés.

5. Négocier dans le marché actuel

À Montrouge, Jérémy Alonzeau observe que les négociations vont de 5 à 15 %, alors qu’il y a quatre ou cinq ans, les biens se vendaient « au prix ». Il compte trois à quatre mois entre la mise en vente et l’acheteur, et note que les délais se sont rallongés avec la raréfaction des acquéreurs.

Ces chiffres sont ceux d’un secteur de la petite couronne parisienne, pas une règle nationale. Un détail utile pour négocier : selon lui, un acquéreur qui voit un bien affiché chez plusieurs professionnels en conclut que le vendeur est pressé, et donc prêt à baisser son prix. Cela vaut aussi la peine de regarder depuis combien de temps le bien est en vente, et combien d’agences le proposent.

Deborah Doerflinger affirme que 95 % des contacts acquéreurs des conseillers viennent d’Internet. Conséquence pratique : créez des alertes sur les sites d’annonces avec vos critères, et soyez prêt à visiter rapidement.

6. Après l’offre : le compromis et le délai de rétractation

Quand une offre est acceptée, on signe un compromis de vente. À partir de là, l’acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier et sans pénalité (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le délai court à partir du lendemain de la remise du compromis, ou de la première présentation de la lettre recommandée qui le contient. La rétractation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le compromis prévoit généralement une condition suspensive d’obtention de prêt : si votre banque refuse le financement dans le délai prévu, la vente peut être annulée sans pénalité pour vous. Les conditions exactes (durée, montant et taux visés) sont écrites dans votre compromis : lisez cette clause avec attention, et faites-vous expliquer par le notaire tout ce que vous ne comprenez pas.

7. Pourquoi se faire accompagner

On peut chercher seul sur les sites d’annonces. Ce que décrivent les conseillers, c’est autre chose : un interlocuteur qui connaît le secteur, qui aide à préciser le projet et qui travaille avec un courtier. Carole Triconnet parle de « guide » pour les premiers achats, avec « un courtier expérimenté ». Jérémy Alonzeau insiste sur le conseil de budget et de quartier.

Pour trouver un conseiller dans votre secteur, cherchez votre ville sur Monmandataire : chaque conseiller y est présenté avec ses vidéos, ses avis et son numéro d’enregistrement (RSAC), que vous pouvez vérifier.

Ce que ce guide ne dit pas

• Il ne remplace ni l’avis d’un notaire, ni celui d’un courtier : les règles de prêt, de fiscalité et d’assurance varient selon votre situation.
• Les cinq conseillers cités travaillent tous en Île-de-France (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-et-Marne). Les prix, les délais et les marges de négociation changent beaucoup d’une commune à l’autre.
• L’achat d’un bien pour le louer, l’achat en société ou l’achat neuf (vente en l’état futur d’achèvement) relèvent d’autres règles : nous les traiterons dans des guides séparés.

Sources

Interviews filmées citées (chaîne YouTube Motioon France, podcast « Bien conseillé » et vidéo secteur) :

• Jérémy Alonzeau, Acheter ou vendre à Montrouge : prix, quartiers, erreurs à éviter : financement avant visites, erreurs des acheteurs (chapitre « Les erreurs des acheteurs »), télétravail et DPE, négociation, délais.
• Deborah Doerflinger, 11 ans de métier à Champigny-sur-Marne : conseils aux acheteurs, frais annexes, environnement, part d’Internet dans les contacts.
• Carole Triconnet, 15 ans dans les RH, puis le saut vers l’immobilier : l’acquéreur motivé, premier achat, financement.
• Christophe Gratiot, 25 ans de gestion de patrimoine et de courtage : le financement comme point de départ.
• Hacène Krouri, 12 ans d’entrepreneuriat et de liberté à Meaux : le changement d’avis de l’acquéreur.

Repères officiels et pratiques (consultés le 28 octobre 2026) :

• Délai de rétractation de 10 jours, article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation : PAP, « Le délai de rétractation ».
• Frais de notaire dans l’ancien, 7 à 8 % du prix en général : Crédit Agricole, « Frais de notaire pour un bien ancien en 2026 ».
• Normes HCSF (35 % de taux d’effort, 25 ans, 27 ans avec différé), maintenues le 15 septembre 2026 : Magnolia, « Crédit immobilier fin 2026 » (article de presse : la décision officielle est à vérifier sur le site du HCSF).